Ristrutturare casa a Pisa: tutto quello che c’è da sapere

Per ristrutturare casa a Pisa occorre inquadrare la situazione dell’immobile sul quale si intende intervenire e conoscere la categoria nella quale sono compresi i lavori. A seconda della tipologia di intervento e del regolamento comunale in vigore possono infatti variare i permessi da richiedere e le modalità di svolgimento dei lavori, oltre che la possibilità di beneficiare di detrazioni fiscali. In questo articolo vi spieghiamo tutto quello che c’è da sapere per ristrutturare casa a Pisa senza correre il rischio di venire sanzionati.

RISTRUTTURARE CASA A PISA: MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA

Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere distinti tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. I primi comprendono tutti gli interventi che non hanno un notevole impatto sull’immobile: piccole riparazioni, abbellimenti (come ad esempio la tinteggiatura o l’aggiunta di elementi architettonici) e in generale tutte le modifiche che non vanno a trasformare in maniera sostanziale l’immobile. Gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono invece i lavori che modificano in maniera sostanziale l’immobile: l’abbattimento dei muri, la sostituzione di impianti, infissi o servizi sanitari, il rifacimento di pavimenti interni e esterni.

RISTRUTTURARE CASA A PISA: CILA O SCIA O EDILIZIA LIBERA?

Dalla natura dei lavori da effettuare dipenderà il tipo di pratica da avviare presso l’amministrazione comunale. Per gli interventi di manutenzione straordinaria, le pratiche in questione sono la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). La CILA è una comunicazione da presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di appartenenza, non necessita di alcun iter autorizzativo specifico e può essere presentata dal proprietario dell’immobile oggetto della ristrutturazione oppure dal professionista incaricato di redigerla (un Ingegnere che deve essere un tecnico abilitato ed iscritto all’Albo).

Se, al contrario, le opere da realizzare sono di natura strutturale (coinvolgono cioè la struttura portante dell’edificio) occorre avanzare la richiesta attraverso la SCIA, anche in questo redatta da un Ingegnere e presentata al Genio Civile del Comune di appartenenza.

Per i lavori di manutenzione ordinaria si parla invece di attività in edilizia libera. Nel 2016 gli interventi che ricadono in questa categoria sono aumentati, nel maggio del 2018 sono stati raccolti in Gazzetta Ufficiale nel Glossario di edilizia pubblica, uno strumento molto utile per individuare rapidamente se è necessario presentare una pratica (ed eventualmente quale).

A Pisa l’ufficio Edilizia Privata si trova in via del Moro 2, sul sito del Comune si trovano tutte le informazioni necessarie.

RISTRUTTURARE CASA A PISA: LE DETRAZIONI FISCALI

Come specificato dall’Agenzia delle entrate a inizio 2018, “gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano su singole abitazioni che quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali”.

DETRAZIONI IRPEF

È quella che coinvolge l’Irpef la detrazione più conosciuta ed utilizzata per i lavori di ristrutturazione. La legge di bilancio 2018 ha prorogato fino a dicembre 2018 la possibilità di detrarre fino al 50% dell’importo dei lavori fino ad una soglia massima di 96mila euro. Se non sarà prevista una proroga, da gennaio 2019 la detrazione tornerà al 36% con soglia massima di 48mila euro.

L’agevolazione fiscale più conosciuta e utilizzata è quella che è stata introdotta dall’articolo 16/bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e prevede una detrazione Irpef del 36% (fino a 48mila euro per ogni unità immobiliare).

Questi sono gli interventi per i quali è possibile richiedere la detrazione:

• interventi di manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo (tutti quegli interventi che hanno come fine la conservazione delle funzionalità di una struttura, senza modificarne la configurazione e rispettandone gli elementi preesistenti. Ad esempio adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti oppure apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
• ristrutturazione edilizia (demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume, trasformazione di superfici accessorie, quali sottotetti o scantinati, in superfici utili, ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente, cambio di destinazione d’uso, ad esempio trasformare un ufficio in abitazione, frazionamento di unità immobiliari, modifica dei prospetti dell’edificio

L’Agenzia delle entrate specifica che non possono beneficiare delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria, a meno che non siano comprese in un intervento più vasto di ristrutturazione. In questo caso però è la stessa Agenzia delle entrate a decidere sulla natura ordinaria o straordinaria dei lavori, scelta che può non essere in linea con quella operata dal Comune di appartenenza. In caso di ristrutturazioni che interessano condomini, sono ammesse a detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria.

SISMA BONUS

Come già spiegato nell’articolo dedicato alla Legge di bilancio 2018, detrazioni speciali sono previste per le opere di messa in sicurezza statica di un edificio. Le misure sono valide fino al 31 dicembre 2021 per lavori avviati entro il 1 gennaio 2017. Per le abitazioni singole la detrazione che vale è pari al 50% fino ad un massimo di 96mila euro.

Per mettere in sicurezza gli edifici condominiali, le detrazioni sono più alte: 75% nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore e 85% quando si passa a due classi di rischio inferiori. Le detrazioni si applicano su una spesa massima di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

AGEVOLAZIONI IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile beneficiare di un’aliquota ridotta dell’IVA. La riduzione è pari al 10% per le prestazioni di servizi, mentre sui beni si applica l’IVA  ridotta solo nel caso di fornitura in contratto di appalto.

DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI SUL MUTUO

Nel caso sia stato attivato un mutuo ipotecario (ma solo dopo il 1998), è possibile portare in detrazione gli interessi passivi. La quota che è possibile portare in detrazione è pari al 19% degli interessi pagati, con un importo massimo pari a 2.582,25€.

La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che di conseguenza avrà il possesso dell’unità immobiliare (che viene intesa come prima casa).

Per ottenere l’agevolazione il richiedente deve presentare documentazione relativa alle quietanze di pagamento degli interessi passivi, alla copia del contratto di mutuo (dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione) e la copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese.

Per muoversi con consapevolezza all’interno del complicato mondo della burocrazia è utile affidarsi ad un professionista. Un tecnico abilitato (un geometra, un ingegnere o un architetto) è in grado di studiare, seguire e monitorare gli interventi e garantire che tutto sia fatto rispettando le normative.