Se hai progettato di comprare casa a Pisa ti sarà utile conoscere il panorama delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto di un’abitazione. Tra le agevolazioni più importanti ci sono sicuramente i cosiddetti “benefici prima casa”, finalizzati a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Per permettere di sfruttare questi benefici previsti dalla legge e affrontare con serenità un momento così importante, l’Agenzia delle entrate ha pubblicato una guida con un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire. La guida è scaricabile a questo link, di seguito un riassunto dei contenuti dedicati ai “benefici prima casa”.
Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
-
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
- il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora
- l’acquirente ha determinati requisiti
COMPRARE CASA A PISA: I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Per vedersi riconosciute le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, l’acquirente deve compilare la dichiarazione sostitutiva (un documento relativo alla compravendita che specifica le modalità di pagamento, i dati di un eventuale soggetto mediatore intervenuto nella compravendita e le spese sostenute per detta attività) e integrarla con una dichiarazione nella quale si indica chiaramente di essere in possesso dei requisiti “prima casa”.
CATEGORIA CATASTALE
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE
Per usufruire dei “benefici prima casa”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
- nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
- nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
COMPRARE CASA A PISA: QUALI SONO LE IMPOSTE AGEVOLATE IN CASO DI “PRIMA CASA”
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
– se il venditore è un privato o un’impresa (che vende in esenzione IVA)
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
– se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA
- IVA ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
COMPRARE CASA A PISA: LA BASE IMPONIBILE PER IL CALCOLO DELLE IMPOSTE
CESSIONI CON IVA
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE
Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendita non soggette a IVA, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
ESEMPIO DI CALCOLO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro. Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%). Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).
